「空き家の3000万円特別控除の特例」とは？－相続した空き家を売るなら要チェック！－

愛知県犬山市／名古屋市丸の内 の司法書士 丹羽一樹です。

「実家を相続したが住まないし、固定資産税がかかるだけだから処分したい。でも譲渡所得税が気になる。」という方は少なくないかと思います。

不動産を売却したときに売却益（譲渡所得）が出ると所得税・住民税が課税されますが、相続した家を売却する際、一定の条件を満たせば、「被相続人の居住用財産（空き家）を売却したときの3000万円特別控除」を利用して税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

今回は、この特例の概要と、以前紹介した「居住用財産の3000万円特別控除」との違いについても解説いたします。

1. 「被相続人の居住用財産（空き家）を売却したときの3000万円特別控除」とは？

原則、不動産を売却したときに売却益（譲渡所得）が出ると、それに一定の税率を掛けて所得税や住民税が課税されます。

「被相続人の居住用財産（空き家）を売却したときの3000万円特別控除」とは、相続した空き家を売却する際に、要件を満たせば譲渡所得から最大3000万円まで控除できる特例です。

制度の目的

相続後に誰も住まなくなった家が放置され、空き家問題が深刻化しているため、売却を促進することで空き家の増加を防ぐのが目的です。

「被相続人の居住用家屋」とは

✅ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと　

✅ 区分所有建物（マンション）登記がされている建物ではないこと

✅ 相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

特例の適用を受けるための主な要件

✅売主は、相続により被相続人の居住用家屋及びその敷地を取得した相続人であること

✅相続開始から譲渡の時まで、居住等の利用がされていないこと

✅一定の耐震基準を満たすこと　もしくは　取り壊しすること

✅ 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

✅ 売却代金が1億円以下であること　

✅ 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものではないこと

2. 「居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除の特例」との違い

項目	空き家の特例（相続）	マイホームの特例（自己居住）
所有者	相続人	譲渡する本人
居住の要件	被相続人が亡くなる直前に住んでいたこと	譲渡前に自分で住んでいたこと
譲渡期限	相続開始から3年後の年末まで	住まなくなってから3年後の年末まで
マンション	対象外	対象

３．令和6年1月1日以降の主な改正点

（１）適用期限の延長

令和9年12月31日まで本特例の適用期限が延長しています。

（２）耐震基準・取り壊しについて

それまで売主でやっておく必要があったが、改正により、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修又は取り壊しをする場合にも、適用されることになりました。

（３）（売主となる）相続人の数が3人以上の場合の控除額の引下げ

3人以上の場合には、特別控除額は各相続人につき2000万円となります。

４. 注意点

＊この特例の適用を受けるには、数次相続（例えば、父の死後、母も亡くなったケースなど）の場合には、遺産分割の仕方に注意が必要となります。

＊信託された不動産（例えば、親を委託者兼受益者、子を受託者としている不動産）である場合、この特例の適用を受けることはできません。

＊この特例を適用を受けるには、会社員であっても確定申告が必要です。
実際の適用の可否については、税務署や税理士にご確認ください。

※この記事の内容は2025年4月時点の制度に基づいています。