住所変更登記が義務化されました（令和8年4月1日から）－「スマート変更登記」「検索用情報」とは？－
名古屋市中区（錦・丸の内）の司法書士 丹羽一樹です。
令和8年4月1日から、不動産の所有者について、住所や氏名が変わった場合の変更登記が義務化されました。
最近、
「住所変更登記が義務化されたと聞いたけど、何が変わったの？」
「司法書士から『メールアドレス』について説明を受けたけど、何か関係あるの？」
というご質問をいただくことがあります。
今回は、この制度について簡単にご紹介したいと思います。
■そもそも、登記の名義とは？
不動産を購入したり、贈与を受けたり、相続したりなどして、不動産を所有することになった場合、（司法書士に依頼して、あるいはご自身で）登記という手続をされたことがあるかと思います。
登記簿には、その不動産の所有者についての氏名・住所が記録されることになります。
ただし、これまでは、氏名・住所は変更があっても、登記簿の氏名・住所が自動的に変更されることは有りませんでした。
ちなみに、「住所」とは、住所登録をしている（基本的に）住まいにしている所のことです。
所有をしている不動産の“所在地番”と少々意味が異なります。不動産の“所在地番”とは、不動産の場所を指しています。
■ これまでとの違い
そのため、引っ越しをして住所が変わったり、結婚（養子縁組）で氏名が変わった場合、住所変更登記や氏名変更登記の手続をする“必要性”がありました。
もっとも、義務ではありませんでした。
そのため、登記簿を見ると、何十年も前の住所のままになっていることも珍しくありません。
しかし、令和8年4月1日からは、住所や氏名が変わった場合、原則2年以内に変更登記をすることが義務となりました。
■変更登記の“必要性”と“義務化”の違いとは？
今回の義務化の以前も以後も、住所や氏名が変更されれば、その変更の“必要性”があります。
では、これまで「必要性があるのに義務化ではなかった」というのはどういうことでしょうか？
「必要性がある」というのは、「手続き上、どうしても住所・氏名の変更登記を行わないと、その先のことを進められない状態」であると言えます。
例えば、不動産の所有者が不動産を売却したいとき、登記に記録されてる所有者の住所が過去の住所のままであると、そのままでは売買の登記はできず、売却時現在の所有者の住所に変更をする必要性があります。
逆に言えば、このような必要性がないときには、住所の変更登記をしないままでも問題が有りませんでした。
しかし、今後は、このような必要性にかかわらず、変更登記をすべきとなります。それが「義務化」ということです。
そして、変更日から2年以内に変更登記をしない場合、5万円以下の過料となります。
では、なぜ今回このような義務化がされたのでしょうか。
背景には、所有者（の所在も含め）が分からない土地が全国で増え、売買や公共事業などに支障が生じているという問題があります。
また、売却などの場面で、長年住所変更登記がされていないことにより、手続きが複雑になるケースも少なくありません。
こうした問題を減らすため、住所・氏名変更登記が義務化されることとなりました。
■ 「検索用情報」とは？
最近、不動産の売買や相続登記をされた方は、司法書士から
- 氏名
- ふりがな
- 生年月日
- メールアドレス
などを尋ねられた方もいらっしゃるかもしれません。
これが、「検索用情報」です。
令和7年4月21日から、所有権保存登記や所有権移転登記などの申請手続きの際には、この検索用情報を申し出ることになりました。
今後、法務局はこの検索用情報を用いて、住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）から住所変更や氏名変更を確認するようになります。
これにより、将来住所や氏名が変わった際、法務局が職権で変更登記を行うようになります（「スマート変更登記」と言います。）。
詳しくは 「不動産登記における「検索用情報の申出」が始まります（令和7年4月21日から）」の記事をご覧ください。
なお、登記簿として公開される範囲は住所・氏名のみであり、その点はあくまで変更は有りません。
ふりがな・生年月日は、法務局が役所に照会をかける際に使用する情報であり、メールアドレスを含めて公開される訳ではありません。
■ もう住所や氏名の変更登記は自動的にされるのか？
ここは少し誤解されやすい点です。
スマート変更登記の制度が始まったとはいえ、必ずしもすべての登記簿の住所・氏名が自動的に変更される訳ではありません。
検索用情報を届け出ていることが前提となります。
法務局は住基ネットの情報を確認して、本人への意思確認を経た上で、職権による変更登記がされます。
また、法務局が住基ネットの情報を確認するのは、2年に1回程度となります。
そのため、引越しをして住所を変更しても、すぐに登記簿の住所が反映される訳ではありません。
職権で変更登記をされる前に、（上記で触れたように）売却などをする際には、変更登記を自身で（あるいは司法書士に依頼して）申請する必要が有ります。
■ 私が感じること
実務では、不動産を売却する直前になって、「登記簿の住所が30年前のままだった」ということも珍しくありません。
そうなると、昔の住所から現在の住所まで繋がる資料を集めるために、思った以上に時間がかかることがあります。
今回の制度は、そうした事態を減らしていくことにも役立つのでは、と感じています。
■ 最後に
住所変更登記の義務化は、単に「義務が増えた」という制度ではありません。
将来の手続きを円滑にするため、そして所有者不明土地を減らすための改正でもあります。
最近、不動産を取得された方、「検索用情報」の記載を求められた方は、ご参考にしていただければ幸いです。
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